Eigenkapital im Zeitverlauf
Immobilienwert minus projected secured debt
Deutschland · EUR
Immobilien-Eigenkapitalrechner.
Wie viel Ihres Immobilienwerts bleibt nach Abzug der Schulden? Berechnen Sie Ihr gebundenes Eigenkapital und vergleichen Sie Szenarien für einen zusätzlichen Kredit.
Wie wirken sich andere Immobilienwerte aus?
Eigenkapital nach zusätzlichem Kredit und eingegebener sofortiger Tilgung
| Wertänderung | Immobilienwert | Besicherte Schulden | Immobilien-Eigenkapital | Eigenkapitalquote | Schuldenquote (LTV) |
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Jährliche Modellrechnung zum Eigenkapital
Vereinfachtes Modell mit Ihren Annahmen zur jährlichen Wertänderung und Tilgung
| Jahr | Immobilienwert | Bestehende besicherte Schulden | Zusätzlicher Kredit | Gesamtschulden | Immobilien-Eigenkapital | Schuldenquote (LTV) |
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Unverbindliche Modellrechnung, keine Immobilienbewertung oder Kreditzusage. Eine Bank prüft unter anderem Einkommen, Ausgaben, Bonität und Sicherheiten. Können Sie einen grundpfandrechtlich besicherten Kredit nicht zurückzahlen, kann Ihre Immobilie gefährdet sein.
Wie viel Eigenkapital steckt in Ihrer Immobilie?
Eigenkapital entsteht aus dem Verhältnis zwischen aktuellem Immobilienwert und den noch offenen, durch die Immobilie besicherten Schulden. Steigende Werte oder sinkende Restschulden können diesen Anteil erhöhen. Der Rechner hilft dabei, diese Differenz zu schätzen und ein mögliches zusätzliches Darlehen modellhaft zu prüfen.
Immobilien-Eigenkapital = Immobilienwert − Restschuld − weitere besicherte Schulden
Beispiel: Bei 600.000 € Immobilienwert und 240.000 € Schulden ergibt sich ein rechnerisches Eigenkapital von 360.000 € (60 %). Dieser Betrag ist ein Modellwert und kein frei verfügbares Guthaben. Verkaufskosten oder andere Faktoren sind nicht berücksichtigt.
Restschuld und Grundschuld unterscheiden
Tragen Sie die tatsächlich offenen Kreditbeträge ein. Der im Grundbuch eingetragene Grundschuldbetrag bleibt oft unverändert und ersetzt die Restschuld nicht. Wird er als aktuelle Schuld verwendet, kann das Eigenkapital rechnerisch zu niedrig erscheinen.
Wie der zusätzliche Kreditspielraum entsteht
Die gewählte Schuldenquote legt fest, welchen Anteil des Immobilienwerts Sie im Modell insgesamt finanzieren möchten. Von dieser Obergrenze werden die bestehenden Schulden abgezogen. Ein negativer Wert wird als null dargestellt.
Beispiel: Bei 600.000 € Wert und 240.000 € Schulden ergibt eine Zielquote von 80 % eine rechnerische Obergrenze von 480.000 €. Die Differenz beträgt 240.000 €. Möchten Sie persönlich mindestens 40 % Eigenkapital behalten, ergibt sich eine Obergrenze von 360.000 € und ein Spielraum von 120.000 €.
Die voreingestellte Quote ist eine Planungsannahme. Ein positiver Modellwert bedeutet nicht, dass ein Kredit in dieser Höhe erhältlich oder tragbar ist. Einkommen, Ausgaben und die Prüfung des Kreditinstituts werden hier nicht berechnet.
Warum die Bank einen anderen Beleihungsauslauf berechnen kann
Der Rechner nutzt Ihren eingegebenen Immobilienwert. Kreditinstitute können dagegen einen eigenen Beleihungswert ansetzen. Dadurch kann der Beleihungsauslauf von der hier dargestellten Quote abweichen.
Beispiel: 300.000 € Schulden entsprechen bei 500.000 € Wert 60 %. Setzt die Bank 450.000 € an, ergibt sich rund 66,7 %. Der andere Bewertungsansatz verändert die Quote, ohne dass sich die Schulden geändert haben.
Zusätzlicher Kredit: Auszahlung, Kosten und Rate
Ein neuer Kredit erhöht die Gesamtschuld und senkt den verbleibenden Eigenkapitalanteil. Bei 50.000 € Kredit, 1 % Kosten und 1.000 € weiteren Einmalkosten zeigt der Rechner 48.500 € Nettoerlös. Die Kosten werden vom Kreditbetrag abgezogen; die Rate bezieht sich auf den gesamten Kredit.
Beim Tilgungsdarlehen unterstellt die Modellrechnung gleichbleibende Monatsraten und einen konstanten Sollzins über die gesamte Laufzeit. Die angezeigte Gesamtsumme umfasst Kredit und Zinsen; separat ausgewiesene Kosten werden nicht erneut hinzugerechnet.
Die Option „Kreditlinie“ ist ein vereinfachtes Szenario: Der eingegebene Betrag gilt vollständig als abgerufen, die Zahlung deckt nur Zinsen und der Kredit bleibt offen. Reale Angebote können Abruf, Tilgung und Zinsanpassung anders regeln.
Wertänderungen und Tilgung getrennt betrachten
Die einmalige Szenariorechnung berücksichtigt Ihre eingegebene Wertänderung und eine sofortige Tilgung nach Aufnahme des zusätzlichen Kredits. Die Vergleichstabelle zeigt feste Wertänderungen von −20 % bis +20 % als Orientierung.
Die jährliche Projektion ist eine separate Modellrechnung. Sie beginnt beim aktuellen Immobilienwert und übernimmt weder die einmalige Wertänderung noch die sofortige Tilgung. Der Wert verändert sich jährlich um den eingestellten Prozentsatz; die bestehenden Schulden sinken um den eingegebenen jährlichen Tilgungsbetrag.
Beim Tilgungsdarlehen verteilt die Projektion den Kapitalabbau vereinfachend über die Laufzeit. Sie ist kein exakter Tilgungsplan. Bei der Kreditlinie bleibt der zusätzliche Schuldenbetrag konstant. Die voreingestellte Wertsteigerung ist keine Preisprognose – prüfen Sie auch stagnierende oder fallende Werte.
Häufige Fragen zum Immobilien-Eigenkapitalrechner
Wie berechne ich das Eigenkapital meiner Immobilie?
Ziehen Sie vom geschätzten aktuellen Immobilienwert die Restschuld und alle weiteren durch die Immobilie besicherten Kredite ab. Bei 600.000 € Immobilienwert und 240.000 € besicherten Schulden verbleiben 360.000 € Eigenkapital. Mögliche Verkaufskosten sind in diesem Betrag noch nicht berücksichtigt.
Soll ich die Restschuld oder die eingetragene Grundschuld eingeben?
Geben Sie die tatsächlich noch offenen Kreditbeträge ein, nicht den Grundschuldbetrag aus dem Grundbuch. Eine eingetragene Grundschuld kann auch nach Tilgungen unverändert bestehen. Erfassen Sie weitere besicherte Schulden separat und zählen Sie keinen Kredit doppelt.
Kann ich das berechnete Eigenkapital vollständig als Kredit aufnehmen?
Das lässt sich aus dem Eigenkapital allein nicht ableiten. Der Rechner zeigt einen zusätzlichen Kreditspielraum anhand Ihrer gewählten Schuldenquote. Er prüft weder Ihre monatliche Zahlungsfähigkeit noch die Kreditbedingungen einer Bank. Das gesamte Immobilien-Eigenkapital ist deshalb nicht mit einem verfügbaren Kreditbetrag gleichzusetzen.
Sind 80% LTV eine feste Kreditgrenze in Deutschland?
Im Rechner sind 80% lediglich eine veränderbare Planungsannahme. Die Quote bezieht sich auf den von Ihnen eingegebenen Immobilienwert. Sie ist keine allgemeine Zusage einer Bank und keine Garantie für einen bestimmten Zinssatz.
Warum kann der Beleihungsauslauf der Bank vom Ergebnis abweichen?
Der Rechner teilt die besicherten Schulden durch Ihren eingegebenen Immobilienwert. Eine Bank kann ihrer Beurteilung einen eigenen Beleihungswert zugrunde legen. Ein niedrigerer Bewertungsansatz ergibt bei unveränderter Schuld eine höhere Quote.
Was bewirkt der persönliche Eigenkapitalpuffer?
Der Puffer legt fest, welchen Anteil des Immobilienwerts Sie im Modell nach einer zusätzlichen Kreditaufnahme behalten möchten. Bei 600.000 € Immobilienwert und einem Puffer von 40% ergibt sich eine persönliche Schuldenobergrenze von 360.000 €. Bestehen bereits 240.000 € Schulden, verbleiben rechnerisch 120.000 € zusätzlicher Spielraum.
Wie berücksichtigt der Rechner die Kosten eines zusätzlichen Kredits?
Die eingegebenen prozentualen und festen Kosten werden vom zusätzlichen Kreditbetrag abgezogen, um den geschätzten Nettoerlös zu bestimmen. Sie werden nicht zum Kreditbetrag addiert. Bei 50.000 € Kredit, 1% Kosten und 1.000 € festen Kosten beträgt der Nettoerlös 48.500 €. Die Rate wird weiterhin auf 50.000 € berechnet.
Was unterscheidet Tilgungsdarlehen und Kreditlinie in der Berechnung?
Beim Tilgungsdarlehen wird eine gleichbleibende Monatsrate berechnet, die den zusätzlichen Kredit bei unverändertem Sollzins innerhalb der gewählten Laufzeit vollständig zurückzahlt. Bei der Kreditlinie unterstellt das Modell einen vollständig abgerufenen Betrag und reine Zinszahlungen. Der Kreditbetrag bleibt dabei offen.
Fließt die sofortige Tilgung in die jährliche Projektion ein?
Nein. Die sofortige Tilgung verändert das einmalige Szenario und die Tabelle mit unterschiedlichen Immobilienwerten. Die jährliche Projektion ist eine separate Rechnung und übernimmt weder diese Tilgung noch die einmalige Wertänderung. Für sie gelten die jährliche Wertänderung und der eingegebene jährliche Tilgungsbetrag.
Ist die jährliche Projektion ein genauer Tilgungsplan?
Nein. Für bestehende Schulden zieht sie jährlich den eingegebenen Tilgungsbetrag ab. Beim zusätzlichen Tilgungsdarlehen verteilt sie den Kapitalabbau gleichmäßig über die Laufzeit, statt den tatsächlichen Verlauf einer Annuität abzubilden. Bei der Kreditlinie bleibt die zusätzliche Schuld konstant. Auch die angenommene Wertentwicklung ist keine Immobilienpreisprognose.