Tilgung und Zinsen
Aufteilung über die gesamte Finanzierung
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Deutschland · EUR
Hypothekenrechner für Deutschland.
Planen Sie Kreditrate und laufende Wohnkosten. Vergleichen Sie Laufzeiten, Eigenkapital und Sondertilgungen bei einem konstant angenommenen Zinssatz.
Restschuld im Zeitverlauf
Entwicklung der verbleibenden Darlehensschuld
Tilgungsplan
Jahresübersicht einschließlich Sondertilgungen
| Jahr | Tilgung | Zinsen | Sondertilgungen | Gesamtzahlung | Restschuld |
|---|
Eigenkapital und Laufzeit vergleichen
Vergleichen Sie Monatsrate und Gesamtzinsen bei verschiedenen Eigenkapitalquoten und Laufzeiten.
| Eigenkapital | 15 Jahre | 20 Jahre | 25 Jahre | 30 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| 10% | 3.528 €pro Monat230.037 € Zinsen | 3.020 €pro Monat319.697 € Zinsen | 2.735 €pro Monat415.377 € Zinsen | 2.560 €pro Monat516.555 € Zinsen |
| 15% | 3.332 €pro Monat217.257 € Zinsen | 2.852 €pro Monat301.936 € Zinsen | 2.583 €pro Monat392.300 € Zinsen | 2.418 €pro Monat487.858 € Zinsen |
| 20% | 3.136 €pro Monat204.478 € Zinsen | 2.684 €pro Monat284.175 € Zinsen | 2.431 €pro Monat369.224 € Zinsen | 2.275 €pro Monat459.160 € Zinsen |
| 25% | 2.940 €pro Monat191.698 € Zinsen | 2.516 €pro Monat266.414 € Zinsen | 2.279 €pro Monat346.147 € Zinsen | 2.133 €pro Monat430.463 € Zinsen |
6,50% Sollzins · 450.000 € Kaufpreis
Zins-Stresstest
Prüfen Sie, wie sich Rate und Zinskosten bei einem höheren Zinssatz verändern.
0%+2.5%+5%
Stresszins8.50%
Monatliche Stressrate3.150 €
Monatliche Differenz+600 €
Zusätzliche Zinsen+57.024 €
Der Stresstest setzt den höheren Zinssatz ab Beginn für die gesamte Laufzeit an. Er berechnet keinen Zinswechsel nach Ablauf einer Sollzinsbindung.
Mit Sondertilgungen sparen
Geben Sie einen monatlichen oder jährlichen Zusatzbetrag ein und sehen Sie Ihre Gesamtersparnis.
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Gesparte Zinsen0 €
Gesparte LaufzeitKeine Änderung
Neues Laufzeitende—
Restschuldvergleich
Ohne SondertilgungMit Sondertilgung
Was kostet die Finanzierung Ihrer Immobilie pro Monat?
Der Hypothekenrechner zeigt, welche monatliche Rate zu Kaufpreis, Eigenanteil, Sollzins und Rückzahlungszeitraum passt. Zusätzlich können Sie Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Hausgeld erfassen, um eine erweiterte monatliche Wohnbelastung zu sehen.
Die Berechnung nutzt einen konstanten Zinssatz und eine vollständige Rückzahlung innerhalb der gewählten Gesamtlaufzeit. Sie dient dem Vergleich eigener Szenarien und stellt kein Kreditangebot dar. Beispielwerte sind nicht verbindlich.
So entsteht die Rate eines Annuitätendarlehens
Der Eigenanteil wird vom Kaufpreis abgezogen. Bei 400.000 € Kaufpreis und 80.000 € Eigenanteil ergibt sich ein Darlehen von 320.000 €. Mit 4 % Sollzins und 25 Jahren Laufzeit ergibt sich eine Modellrate von rund 1.689 € pro Monat – ohne zusätzliche Wohnkosten.
Jede Rate enthält Zins und Tilgung. Mit sinkender Restschuld steigt der Tilgungsanteil. Der jährliche Tilgungsverlauf zeigt diese Entwicklung.
Gesamtlaufzeit und Sollzinsbindung unterscheiden sich
In Deutschland kann die Sollzinsbindung enden, bevor das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Dann wird eine Anschlusslösung benötigt. Eine zehnjährige Zinsbindung bedeutet daher nicht automatisch Schuldenfreiheit nach zehn Jahren.
Der Rechner verwendet die Gesamtlaufzeit als vollständige Rückzahlungsdauer. Angaben zu anfänglicher Tilgung, Sollzinsbindung und Anschlusszins werden nicht berücksichtigt. Für eine Anschlussrechnung können Sie die erwartete Restschuld separat als neuen Finanzierungsbetrag eingeben.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten getrennt planen
Der Eigenanteil reduziert ausschließlich den zu finanzierenden Kaufpreis. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar‑ und Grundbuchkosten sowie Makleranteile werden aus Ihren Eingaben geschätzt und nicht zum Darlehen oder zur Monatsrate addiert.
Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis und 8 % Kaufnebenkosten ergeben sich 32.000 €. Zusammen mit 80.000 € Eigenanteil ergibt sich ein Kapitalbedarf von 112.000 €. Die 8 % sind ein Rechenbeispiel, kein bundesweit einheitlicher Satz.
Die angezeigte Beleihungsquote setzt den Kredit ins Verhältnis zum niedrigeren Wert aus Kaufpreis und eingegebenem Beleihungswert. Eine tatsächliche Bankbewertung kann abweichen.
Welche monatlichen Wohnkosten sind enthalten?
Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung werden durch zwölf geteilt. Hausgeld wird direkt monatlich berücksichtigt. Prüfen Sie bei einer Eigentumswohnung, welche Kosten bereits im Hausgeld enthalten sind.
Strom, Heizung, Instandhaltung und weitere Ausgaben sind nicht vollständig erfasst. Die angezeigte Kreditbelastung im Verhältnis zum Nettoeinkommen berücksichtigt nur die Kreditrate und eingegebene Kreditraten, nicht alle Lebenshaltungskosten.
Sondertilgung: kleine Zusatzzahlungen, weniger Restschuld
Zusätzliche Zahlungen reduzieren die Restschuld. Monatliche Sondertilgungen werden jeden Monat berücksichtigt, jährliche am Ende jedes zwölften Monats und Einmalzahlungen nach dem gewählten Jahr. Die reguläre Rate bleibt unverändert.
„Gesamt pro Monat“ enthält die reguläre Rate und die Wohnkosten, nicht die Sondertilgungen. Vertragsgrenzen und mögliche Entgelte für vorzeitige Rückzahlungen werden nicht geprüft.
Zins-Stresstest und Förderdarlehen richtig einordnen
Der Stresstest erhöht den Zinssatz ab Beginn der Modellrechnung und hält ihn konstant. Er zeigt, wie empfindlich die Kreditrate auf andere Zinsen reagiert. Er ist keine Prognose für eine spätere Anschlussfinanzierung.
„Variables Darlehen“ erzeugt keinen wechselnden Zinssatz. Bei „Bankdarlehen + Förderung“ wird ein gemeinsamer Zinssatz verwendet. Unterschiedliche Laufzeiten, tilgungsfreie Jahre oder Förderbedingungen werden nicht getrennt dargestellt.
Häufige Fragen zum Hypothekenrechner
Wie berechnet der Hypothekenrechner die monatliche Rate?
Vom Kaufpreis wird der eingegebene Eigenanteil abgezogen. Für das verbleibende Darlehen berechnet der Rechner eine gleichbleibende Monatsrate aus Sollzins und Gesamtlaufzeit. Bei 320.000 € Darlehen, 4% Sollzins und 25 Jahren sind das rund 1.689 € für Zins und Tilgung.
Berücksichtigt der Rechner die anfängliche Tilgung und Sollzinsbindung?
Nein. Die entsprechend gekennzeichneten und deaktivierten Felder werden in dieser Modellrechnung nicht verwendet. Die Monatsrate wird so berechnet, dass das Darlehen bei konstantem Zins innerhalb der gewählten Gesamtlaufzeit vollständig zurückgezahlt wird.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Gesamtlaufzeit?
Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum, für den ein Zinssatz vereinbart ist. Die Gesamtlaufzeit beschreibt den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung. Endet die Zinsbindung vorher, kann noch eine Restschuld bestehen. Dieser Rechner simuliert keinen automatischen Wechsel zum Anschlusszins.
Sind Kaufnebenkosten im Darlehensbetrag enthalten?
Nein. Die geschätzten Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden separat ausgewiesen. Sie werden nicht automatisch zum Darlehen addiert. Der eingegebene Eigenanteil reduziert ausschließlich den finanzierten Kaufpreis.
Welche Kosten enthält die Anzeige „Gesamt pro Monat“?
Sie enthält die reguläre Kreditrate, ein Zwölftel der jährlichen Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung sowie das monatliche Hausgeld. Sondertilgungen und nicht eingegebene Haushalts- oder Wohnkosten kommen gegebenenfalls hinzu.
Kann ich monatliche, jährliche und einmalige Sondertilgungen kombinieren?
Ja. Die Beträge werden im Modell zusätzlich zur regulären Rate berücksichtigt. Jährliche Sonderzahlungen erfolgen jeweils am Ende des zwölften Monats; die Einmalzahlung erfolgt nach dem ausgewählten Jahr. Vertragliche Grenzen oder Gebühren werden nicht geprüft.
Sinkt die Monatsrate, wenn ich eine Sondertilgung eintrage?
Die reguläre Kreditrate bleibt im Modell unverändert. Sondertilgungen senken die Restschuld schneller und können Zinsen sparen sowie die Rückzahlungsdauer verkürzen. Sie sind in der Anzeige „Gesamt pro Monat“ nicht enthalten.
Berechnet der Zins-Stresstest meine spätere Anschlussrate?
Nein. Er rechnet das ursprüngliche Darlehen über die gesamte gewählte Laufzeit mit einem höheren konstanten Zinssatz durch. Eine spätere Umstellung nach Ablauf der Sollzinsbindung wird nicht simuliert.
Werden KfW- und Bankdarlehen getrennt berechnet?
Nein. Die Auswahl „Bankdarlehen + Förderung“ verwendet einen eingegebenen gemeinsamen Zinssatz. Separate Laufzeiten, Förderbedingungen und tilgungsfreie Jahre werden nicht berechnet.
Ist die angezeigte Kreditbelastung eine Finanzierungszusage?
Nein. Die Kennzahl setzt die reguläre Darlehensrate und weitere eingegebene Kreditraten ins Verhältnis zum Nettoeinkommen. Sie enthält keine vollständige Haushaltsrechnung und ersetzt weder die Bonitätsprüfung noch die Immobilienbewertung einer Bank.
Unverbindliche Planung. Bankbewertung, Effektivzins, Eigenkapital, Förderbedingungen, Anschlusszins und regionale Erwerbsnebenkosten können das tatsächliche Angebot verändern.