Was der Beleihungsauslauf über eine Finanzierung zeigt
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie hoch eine besicherte Finanzierung im Verhältnis zum von der Bank angesetzten Immobilienwert ist. Bei 300.000 € Darlehen und 400.000 € Beleihungswert ergibt sich:
300.000 € ÷ 400.000 € × 100 = 75 %
Die Kennzahl verändert weder Darlehen noch Immobilienwert. Sie stellt beide Größen lediglich gegenüber und kann von Kreditinstituten zur internen Einordnung einer Finanzierung genutzt werden.
Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert unterscheiden
Der Kaufpreis ist der vereinbarte Betrag zwischen Käufer und Verkäufer. Der Marktwert beschreibt den voraussichtlich erzielbaren Wert. Der Beleihungswert ist eine vorsichtig bestimmte Größe für die langfristige Besicherung eines Darlehens.
Gesetzliche Vorgaben wie § 16 Pfandbriefgesetz und die BelWertV beschreiben Rahmenbedingungen für die Ermittlung des Beleihungswerts. Der tatsächlich verwendete Wert kann vom Kaufpreis oder einer privaten Einschätzung abweichen.
Drei Quoten für unterschiedliche Betrachtungen
Der Rechner zeigt mehrere Kennzahlen, um verschiedene Situationen abzubilden:
- Hauptdarlehensquote: Hauptdarlehen geteilt durch den eingegebenen Immobilienwert.
- Gesamtquote: Summe aller besicherten Schulden im Verhältnis zum Immobilienwert.
- Szenario mit Kreditrahmen: Berücksichtigt den gesamten eingetragenen Kreditrahmen.
Das Kreditrahmen-Szenario ist eine zusätzliche Belastungsbetrachtung und stellt keine allgemeine bankseitige Berechnungsmethode dar.
Was der angezeigte Wertanteil bedeutet
Der Rechner zeigt den rechnerischen unbelasteten Anteil der Immobilie, indem besicherte Schulden vom eingegebenen Immobilienwert abgezogen werden. Beispiel: 500.000 € Wert minus 350.000 € Schulden ergibt:
150.000 €
Dieser Betrag ist kein frei verfügbares Guthaben. Eine wirtschaftliche Nutzung setzt eine Transaktion wie Verkauf oder zusätzliche Beleihung voraus.
Weitere Darlehen
Sind mehrere Kredite durch dieselbe Immobilie besichert, können Rangstelle und Vertragsbedingungen relevant sein.
Kapitalentnahme
Eine zusätzliche Beleihung erhöht die Gesamtschuld. Ein rechnerischer Spielraum ist keine Zusage, dass dieser Betrag ausgezahlt wird.
Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Objekten können Ertrag, Bewirtschaftungskosten und Objektzustand in die Prüfung einfließen.
Eigengenutzte Immobilien
Auch bei Selbstnutzung prüfen Kreditinstitute, ob Einkommen und Budget für Zins und Tilgung ausreichen.
Warum 80 % nur eine Orientierung sind
Der Rechner verwendet 80 % als Vergleichswert und erlaubt einen eigenen Zielwert. Diese Marke dient der Planung, ist jedoch keine allgemeine gesetzliche Grenze für private Immobilienkredite.
Kreditinstitute nutzen eigene Konditionsstufen. Vorgaben für Hypothekenpfandbriefe, wie § 14 Pfandbriefgesetz, beziehen sich auf die Deckung und nicht auf die individuelle Kreditentscheidung.
Warum sich der Beleihungsauslauf verändern kann
Durch Tilgung sinkt die Restschuld und damit meist der rechnerische Beleihungsauslauf. Ändert sich der angesetzte Immobilienwert, kann sich die Quote ebenfalls verändern.
Die Werttabelle zeigt mögliche Szenarien, ersetzt aber keine neue Bewertung. Veränderungen am Objekt oder Markt führen nicht automatisch zu einem höheren bankseitigen Beleihungswert.
Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf
Kann ich für die Berechnung den Kaufpreis verwenden?
Der Kaufpreis eignet sich für eine erste Orientierung. Für eine bankseitige Quote ist der angesetzte Beleihungswert maßgeblich.
Gehört eine zweite Finanzierung in die Berechnung?
Ja, wenn sie durch dieselbe Immobilie besichert ist. Der Rechner zeigt Hauptdarlehen und Gesamtschuld getrennt.
Ist der unbelastete Anteil verfügbares Eigenkapital?
Nein. Er ist eine rechnerische Differenz und wird erst durch eine Transaktion wirtschaftlich nutzbar.
Garantiert ein Wert unter 80 % eine Kreditgenehmigung?
Nein. Kreditinstitute prüfen zusätzlich Einkommen, Ausgaben, Bonität, Objektmerkmale und Sicherheiten.
Warum kann die Bank eine andere Quote berechnen?
Möglich sind ein anderer Beleihungswert, abweichende Schulden oder eine andere Behandlung von Kreditlinien und Sicherheiten.